WEG-Jahresabrechnung prüfen: 7 typische Fehler erkennen
Jedes Frühjahr flattert sie ins Haus: die WEG-Jahresabrechnung. Für die meisten Wohnungseigentümer ist sie schwer zu durchschauen — dabei lohnt sich ein genauer Blick fast immer. Eine fehlerhafte Abrechnung kann Sie bares Geld kosten, und Sie haben nur eine begrenzte Zeit, um in der Eigentümerversammlung Einwände zu erheben.
Dieser Leitfaden zeigt, worauf Sie achten sollten — auch ohne juristische oder buchhalterische Vorkenntnisse.
Was ist die Jahresabrechnung überhaupt?
Die Jahresabrechnung nach § 28 WEG ist die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft eines Kalenderjahres. Sie besteht im Kern aus der Gesamtabrechnung (alle Kosten der WEG) und Ihrer Einzelabrechnung (Ihr Anteil nach dem jeweiligen Verteilerschlüssel). Beschlossen wird in der Versammlung allerdings nur die Abrechnungsspitze — die Differenz zwischen Ihren Vorauszahlungen und Ihrem tatsächlichen Anteil.
Die 7 häufigsten Prüfpunkte
1. Sprunghafte Kostensteigerungen
Vergleichen Sie jede Kostenart mit dem Vorjahr. Ein Anstieg von mehr als 20 % ohne erkennbaren Grund (z. B. eine einmalige Reparatur) ist ein klassisches Nachfrage-Signal — etwa bei Gartenpflege, Hausreinigung oder Verwaltungskosten.
2. Der Umlageschlüssel passt nicht zur Kostenart
Heiz- und Warmwasserkosten müssen überwiegend nach Verbrauch verteilt werden (Heizkostenverordnung). Werden sie stattdessen nach Miteigentumsanteilen (MEA) umgelegt, ist die Abrechnung anfechtbar. Mehr dazu im Artikel Heizkostenverordnung & Umlageschlüssel.
3. Stand und Entwicklung der Erhaltungsrücklage
Stimmt der ausgewiesene Endstand mit Anfangsstand + Zuführung − Entnahmen überein? Jede Entnahme sollte einen Beschluss und einen klaren Zweck haben. Ob die Rücklage überhaupt ausreichend hoch ist, lesen Sie unter Instandhaltungsrücklage – wie hoch?.
4. Sonderumlagen
Eine Sonderumlage braucht Anlass, Höhe und einen wirksamen Beschluss. Prüfen Sie, ob sie sachlich begründet und korrekt verteilt wurde.
5. Verwaltungskosten
Als grobe Orientierung liegen marktübliche Verwaltervergütungen bei etwa 25–35 € pro Einheit und Monat. Achten Sie zusätzlich auf Sondervergütungen (Mahn-, Bescheinigungs-, Belegeinsichtspauschalen) — viele Klauseln sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.
6. Summen- und Rechenkonsistenz
Die Summe der Einzelpositionen muss die ausgewiesene Gesamtsumme ergeben. Achten Sie auf doppelt geführte Posten oder Zwischensummen, die fälschlich als Einzelposition auftauchen.
7. Fehlende Erläuterungen
Größere oder ungewöhnliche Positionen ohne Beschreibung sollten Sie sich erläutern lassen — Sie haben ein Belegeinsichtsrecht.
§35a EStG nicht vergessen
In den Kosten stecken oft haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, deren Arbeitskostenanteil Sie von der Steuer absetzen können — bis zu 1.200 € bzw. 4.000 € Ermäßigung pro Jahr. Voraussetzung: Die Anteile sind in der Abrechnung ausgewiesen. Details: §35a EStG in der WEG.
Ihr Fragenkatalog für die Versammlung
- Womit lassen sich Kostensteigerungen über 20 % begründen?
- Nach welchem Schlüssel wird welche Position verteilt — und warum?
- Wofür wurde Geld aus der Erhaltungsrücklage entnommen?
- Sind §35a-fähige Arbeitskosten getrennt ausgewiesen?
- Welche Sondervergütungen erhält die Verwaltung — auf welcher Grundlage?
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung.